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                    中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

                    中國建設報社主辦

                    物權爭議 合法建立的租賃權有效
                    2022-08-05 09:56:43    作者:林培

                    購房人從商品房開發企業處取得房屋后,在尚未辦理產權證書之前,將所購房屋出租,此時簽訂的《房屋租賃合同》是否合法有效?一旦發生糾紛,承租人的權利能否得到保障?

                    未辦產權過戶簽訂租賃合同

                    劉某與某商品房開發企業簽訂《商品房買賣合同》,并支付了700余萬元購房款,剩余690萬元購房款也在銀行辦理按揭后,由銀行支付給某商品房開發企業。此后,某商品房開發企業將房屋交付給劉某占有并使用。

                    劉某取得房屋后,在尚未辦理產權證書時即與王某簽訂了《房屋租賃合同》,將房屋出租給王某用于經營茶餐廳?!斗课葑赓U合同》約定房屋租期為15年,租金由王某一次性向劉某付清,劉某放棄房屋內裝飾裝修及所有物品的所有權,伴隨房屋一并贈與王某。

                    此后一段時間,劉某一直按期向銀行償還按揭貸款,但始終沒有辦理房屋產權過戶登記手續。直到4年后,劉某因資金困難,無法繼續向銀行償還按揭貸款。后經法院判決,劉某與某商品房開發企業簽訂的《商品房買賣合同》解除,涉案房屋產權仍為某商品房開發企業所有。

                    某商品房開發企業認為,劉某一直未真正獲得房屋產權,其與王某所簽訂的《房屋租賃合同》無效。因此,某商品房開發企業將王某訴至法院,要求王某停止占有房屋,配合劉某將房屋移交給某商品房開發企業占有使用。

                    一審法院經審理認為,劉某與王某簽訂的《房屋租賃合同》有效,王某在約定的承租期限內合法享有涉案房屋的使用權。此案件適用于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第一款規定的,通過買賣將原物權轉移登記至買受人后,買受人不得請求承租人移交占有不動產的情形。因此,一審法院判定,王某繼續占有涉案房屋,由劉某將收取的租賃費返還某商品房開發企業。

                    存在權屬爭議 是否移交占有

                    某商品房開發企業認為一審判決認定的基本事實缺乏事實依據,適用法律有誤,提起上訴。

                    某商品房開發企業認為,劉某雖然與其簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議,但雙方一直未辦理房屋產權過戶登記,且《商品房買賣合同》已被法院生效判決判令解除。因此,某商品房開發企業作為涉案房屋原始所有權人始終享有房屋的物權,該物權從未發生變動。因此,本案并不適用“買賣不破租賃”的原則,而應當適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條的規定,認定王某與劉某之間的債權不能對抗某商品房開發企業享有的物權。

                    另外,某房地產開發企業指出,王某租賃涉案房屋時未盡合理注意義務,應當承擔因其自身過錯造成的不利后果。

                    王某與劉某簽訂《房屋租賃合同》時,知道劉某未取得涉案房屋的產權證書、未付清購房款,其應當預見到該房屋可能存在權屬爭議。在此種情況下,王某仍與劉某簽訂長期租賃合同,并一次性付清15年租金,其行為具有法律上的可責難性。

                    “買賣不破租賃” 承租人繼續使用

                    二審法院認為,案件的關鍵問題是王某能否依據其與劉某簽訂的《房屋租賃合同》阻止在租賃期內向某商品房開發企業移交占有涉案房屋。

                    二審法院首先審查了王某與劉某簽訂的《房屋租賃合同》的真實性與合法性問題。二審法院經審查發現,此前已有法院生效判決認定王某與劉某形成了租賃合同法律關系。

                    二審法院分析認為,從當事人簽訂《房屋租賃合同》的時間落款來看,當時劉某尚未出現因資金困難逾期向銀行償還按揭貸款的情況;從合同簽訂的背景來看,考慮租賃市場價格上漲因素,雙方簽訂長期租賃合同具有合理性;從租金給付情況來看,王某有充分證據證明已經分多次將租金全額支付給劉某。因此,二審法院認定,現有證據無法認定《房屋租賃合同》存在無效或可撤銷的情形,《房屋租賃合同》應視為合法有效。

                    關于王某能否在租賃期內阻止向某商品房開發企業移交占有涉案房屋的問題,二審法院認為,行為時有效的《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。該規定是為保護承租人在租賃期間內,順利、安全地對租賃物使用而作出的,即使租賃物的所有權人不再是租賃合同中的出租人,或者出租人在租賃物上設定了抵押等擔保物權,也并不會造成租賃合同終止,承租人仍然可以繼續租賃,目的是維護租賃關系的穩定性,即“買賣不破租賃”原則。

                    根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第一款“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產,在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的,人民法院應予支持”的規定,在執行程序中同樣適用“買賣不破租賃”原則。

                    案件中,劉某與某商品房開發企業簽訂《商品房買賣合同》?!渡唐贩抠I賣合同》簽訂后,某商品房開發企業亦將案涉房屋交付劉某占有使用。根據以上事實,一審法院結合“買賣不破租賃”的本意和公平原則,認定某商品房開發企業已將涉案房屋的占有、使用權轉移給了劉某,劉某的出租行為實質上是向王某讓渡其從某商品房開發企業所取得的房屋占有、使用權并無不當。

                    根據法律規定,王某不能阻止涉案房屋的過戶轉讓,可以阻止在租賃期內向某商品房開發企業轉移占有。

                    最終,二審法院認定一審判決認定的基本事實清楚、適用法律無誤,駁回某商品房開發企業的再審申請。

                    不違反法律法規 租賃權受法律保護

                    對于此類案件,律師認為,考慮當前我國房地產領域實行“預售+按揭”的購房模式,購房人往往要間隔相當長的時間才能通過辦理房屋過戶登記手續成為法律意義上的所有權人的現實情況,購房人從房地產開發企業處取得房屋后未辦理產權證書與他人訂立《房屋租賃合同》進行出租的行為,實質上是向承租人讓渡其從房地產開發企業所取得的房屋占有、使用權,在出租人合法擁有房產使用權期間發生的租賃關系,且該租賃關系不違反法律法規的情況下,不應因后來發生的物權變動、合同解除等事實而否定或影響已合法建立的租賃權。



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