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                    中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

                    中國建設報社主辦

                    租賃合同提前解除 次承租人怎樣化解危機
                    2022-08-12 09:34:29    作者:林培

                    房屋產權人將名下商鋪出租給某公司統一經營,某公司又將商鋪轉租給他人。當某公司拖欠房屋產權人房租時,房屋產權人是否有權收回商鋪?而商鋪當時的承租人,即次承租人是否可以主張租賃合同有效,繼續承租商鋪?

                    承租人拖欠房租租賃合同提前解除

                    房屋產權人,即出租人傅某與承租人某公司簽訂《商鋪租賃管理合同》,合同約定傅某將自己名下的商鋪出租給某公司統一經營,某公司可以通過轉租將商鋪另交他人實際運營管理。同時,合同中明確,某公司拖欠租金超過6個月,傅某有權終止合同。

                    《商鋪租賃管理合同》生效后,某公司與唐某(即次承租人)簽訂了租賃合同,將傅某的商鋪長期轉租給唐某用于經營快餐店。唐某出資對商鋪進行裝修并開始營業。承租期間,唐某一直按期向某公司交納租金及管理費。

                    兩年后,房屋產權人傅某提起訴訟,以某公司拖欠租金長達一年為由,請求法院解除雙方之間的《商鋪租賃管理合同》,并要求某公司及實際經營人唐某交還商鋪。

                    據了解,在房屋租賃市場活動中,尤其是商鋪租賃時,有部分經營者并沒有機會與房屋產權人直接訂立租賃合同,而是需要通過從承租人處轉租的方式獲得房屋的經營使用權。在這種情況下,一旦承租人在租賃期間出現拖欠租金等違約情況,房屋產權人往往會要求解除租賃合同,提前收回房屋。此時,房屋產權人的主張能否被支持?而作為下游的次承租人又該如何保障自己的權益?

                    次承租人無過錯 權益如何保護

                    在上述案例中,唐某認為,自己作為次承租人已經遵照合同按時向承租人某公司支付租金,沒有任何過錯。如果房屋產權人傅某與某公司解除《商鋪租賃管理合同》,勢必導致唐某無法繼續經營,且唐某對商鋪的裝修投入也將無法收回,其合法權益必定受到損害,因此,唐某認為,房屋產權人傅某的訴訟請求不應得到法院支持。在案件審理過程中,唐某還表示,愿意在一定條件下代某公司向傅某支付拖欠的租金及違約金。

                    在案件審理過程中,法院首先認定房屋產權人傅某與某公司之間簽訂的《商鋪租賃管理合同》合法有效。同時,《中華人民共和國民法典》第716條規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。因此,某公司與次承租人唐某簽訂的租賃合同也合法有效。但是,某公司向傅某逾期支付租金長達一年之久,早已超過合同約定的6個月時限,某公司的行為滿足《商鋪租賃管理合同》約定的合同解除條件,傅某的主張應該得到支持。

                    隨后,法院指出,根據《中華人民共和國民法典》第719條的規定,在承租人拖欠出租人租金構成違約的情況下,次承租人為了防止合同解除造成自己營業受損,可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及違約金,以此實現出租人收取租金的合同目的,抗辯出租人的合同解除權,達到維持租賃合同及轉租合同繼續履行的效果。次承租人代為支付的租金和違約金,可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金,超出其應付的租金數額的,可以向承租人追償。也就是說,如果唐某可以向傅某代付某公司拖欠的租金及違約金,其繼續承租房屋的訴求可以得到支持。

                    但是,在案件審理過程中,次承租人唐某只是表示可以在一定條件下代某公司向房屋產權人傅某支付被拖欠的租金及違約金,并未實際履行代付行為,不足以抗辯傅某的合同解除權。因此,法院判決,解除傅某與某公司的《商鋪租賃管理合同》,某公司、唐某向傅某返還所承租的商鋪。

                    代付不可議價 必須積極實踐

                    從這個案例可以看出,在有效的轉租合同關系中,作為商鋪實際經營者的次承租人盡管誠實守信恪守合同,但在承租人對出租人拖欠租金構成違約時,次承租人仍然面臨著被提前解除合同、終止營業的困境。那么,次承租人該怎樣化解危機,保障自己的權益呢?

                    律師分析稱,首先必須明確,次承租人代付租金不具有可議價性。也就是說,次承租人應當按照承租人與出租人之間合同約定的租金標準進行代付,而無權對代付金額提出異議,否則便無法實現出租人按約收取租金的合同目的,也就無法阻卻出租人行使合同解除權。當然,出租人同意與次承租人進行議價協商的情形除外。在上述案例中,唐某認為傅某與某公司之間合同約定的租金過高,請求法院對其代付的租金標準予以調減。在出租人傅某拒絕的情況下,自然無法阻卻租賃合同被解除。

                    其次,次承租人在代付時,意愿表達必須直接明確。在出租人行使合同解除權時,次承租人若想阻卻租賃合同被解除,應當直接、明確地向出租人表達愿意代承租人支付租金及違約金的意愿,而不應對此有所保留或者附加其他條件。

                    最后,也是最為重要的是,代付意思表示要具有實踐性。即次承租人的代付行為應當即時兌現,具體方式可以是直接向出租人支付、向共同約定的第三方支付或者依法提存相關款項等,而不能是僅停留在主觀意愿上,否則即便符合前面兩個要件,仍然無法阻卻出租人解除合同。

                    在上述案例中,唐某雖然表示愿意代某公司支付租金及違約金,但并沒有實際履行代付行為,其主張的代付仍停留在意思表示層面,不足以對抗傅某的合同解除權。據此,法院支持傅某要求解除合同的訴訟請求,具有充分的事實依據和法律依據。



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